Статус собственника предполагает наличие не только прав на недвижимость, но и определенных обязанностей. Последние связаны с оплатой жилья и коммунальных услуг, обеспечением пожарной безопасности, соблюдением прав соседей и т. п. Невыполнение установленных требований может грозить владельцу квартиры или частного дома административными санкциями. Причем периодически законодатель пересматривает и их перечень, и их размер. Например, в этом году применяются повышенные штрафы за отдельные нарушения. Некоторые их параметры увеличились еще с прошлого года. В этом материале рассмотрим:

• нарушения, санкции за которые ужесточили
  • неуплата налогов с доходов от продажи жилья
  • просрочка оплаты услуг ЖКХ
  • обращение с газовым оборудованием
  • самовольная замена батареи
  • неосвоение земельного участка.
• другие нарушения, за которые могут наказать собственника
  • несоблюдение правил пожарной безопасности в МКД
  • самовольное подключение к электричеству и тепловым сетям
  • допущение в квартиру жильца без регистрации для проживания в ней
  • нарушение правил регистрации жильцов
  • несоблюдение режима тишины

 

Нарушения, штрафы за которые выросли

Неуплата налогов с доходов от продажи недвижимости

В России доходы от продажи жилья облагаются налогом. Раньше ставка НДФЛ для них была стабильна – 13%. Но летом 2024 года в Налоговый кодекс внесли поправки, изменившие подход к расчету такого налога. Теперь его размер зависит от суммы дохода. Это связано с введением пятиступенчатой прогрессивной шкалы налогообложения. Напомним, с начала года действуют следующие ставки НДФЛ:

• 13% – для доходов до 2,4 млн руб. в год;
• 15% – для части дохода, которая выше 2,4 млн руб., но меньше 5 млн руб.;
• 18% – для доходов в пределах 5-20 млн руб.;
• 20% – для доходов 20-50 млн руб.;
• 22% – для доходов свыше 50 млн руб. за год (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ).

Но к нетрудовым доходам, к которым в том числе относится и продажа недвижимости, будут применяться только два значения – 13 и 15%. Причем повышенные ставки коснутся не всего дохода, а лишь суммы, превышающей установленный лимит. Изменения могут повлиять и на размер штрафа, предусмотренного за неуплату налога с полученного от продажи жилья дохода. Бывшему владельцу недвижимости, решившему не делиться своей выручкой от ее продажи с государством, придется отдать 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же будет доказано, что налогоплательщик совершил данное нарушение умышленно, штраф станет еще выше – 40% от суммы недоплаты (п. 3 ст. 122 НК РФ). Более того, на задолженность начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки. К слову, уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или включения в нее ложных сведений, может грозить и уголовными санкциями. Но последние применяются, если преступление совершено в крупном (более 2,7 млн руб. в пределах трех финансовых лет подряд) или особо крупном (13,5 млн руб. за три финансовых года) размерах. В первом случае грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до года, во втором – штраф в 200-500 тыс. руб., принудительные работы на срок до трех лет или лишение свободы на тот же период (ст. 198 НК РФ).

Неоплата услуг ЖКХ

Просрочка по оплате услуг управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций тоже обойдется дороже. Дело в том, что до 1 января 2025 года применялось постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 474, в соответствии с которым размер пени за указанное нарушение был ограничен 9,5% (именно такой размер ключевой ставки был установлен на момент принятия указанного постановления). Однако 31 декабря 2024 года срок действия данного акта истек, продлевать его кабмин не стал. Следовательно, начиная с 1 января 2025 года пени подлежат взысканию по общим правилам – то есть в размере действующей ключевой ставки (а она сейчас составляет 21%). Стоит отметить, что пени за просрочку оплаты коммунальных услуг взыскиваются в едином размере на всю сумму долга с учетом ключевой ставки на момент взыскания. Другими словами, ключевая ставка 21% должна применяться и к тем суммам, которые "набежали" за периоды, когда размер ее был меньше. Впрочем, еще есть надежда, что Правительство РФ вернет ограничение по взысканию пени в размере 9,5% ключевой ставки. Дело в том, что 3 февраля 2025 года подписан Федеральный закон № 6-ФЗ "О внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ", которым, среди прочего, пролонгированы полномочия кабмина по установлению правил начисления пени за нарушения в сфере ЖКХ. Не исключено, что в ближайшее время может появиться новое постановление Правительства РФ об установлении сниженной ставки для расчета штрафных санкций за просрочку оплаты коммунальных услуг. Есть шанс, что будет сохранена прежняя ставка 9,5% либо определена иная, отличающаяся от текущей ключевой в меньшую сторону.

Нарушение правил обращения с газовым оборудованием

Штраф за такое нарушение грозит только тем собственникам, в домах и квартирах которых установлено внутридомовое или внутриквартирное газовое оборудование. Вопреки устоявшемуся мнению, такое оборудование – это не только традиционные плиты для приготовления еды. Что именно относится к внутридомовым и внутриквартирным газовым устройствам, определено постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования". Ответственность за неправильное обращение с газовыми приборами предусмотрена ст. 9.23 КоАП РФ. В частности, собственников накажут за:

• непроведение своевременно необходимых работ по техобслуживанию имеющегося у них в квартире или доме газового оборудования;
• привлечение к установке и техобслуживанию газовых устройств организации или сотрудника, у которых нет прав на проведение таких работ. Сюда же относятся и случаи, когда собственник просит знакомого, который никогда газовщиком в специализированной копании не работал либо пытается произвести установку самостоятельно;
• уклонение от заключения договора о техобслуживании и ремонте газовых устройств (при условии, что заключать такие договоры для них обязательно);
• недопуск работника газовой компании для выполнения работ по обслуживанию оборудования;
• необновление или неустановку своевременно газовых приборов (при условии, что на них возложена такая обязанность).

Величина штрафа за все перечисленные нарушения для граждан одинакова – от 5 тыс. до 10 тыс. руб. Но если какие-либо из перечисленных нарушений приведут к аварии или возникновению угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, то штраф будет выше – от 50 тыс. до 150 тыс. руб. При этом собственникам нужно помнить, что под видом работника газовой службы в квартиру могут попытаться проникнуть мошенники. Чтобы этого не допустить и одновременно не нарушить закон, отказав в осмотре газового оборудования настоящему газовщику, следует знать несколько простых правил.  

Самовольная замена батареи

Радиаторы отопления относятся к коммуникациям отопительной системы дома. Установка нового прибора отопления либо перенос его на другое место в соответствии с п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ относится к переустройству инженерных сетей. Вмешиваться в устройство таких сетей без разрешения местных органов власти запрещено. Ответственность за такое вмешательство, а именно – замену батареи без спроса и за несанкционированный перенос ее в другое место, предусмотрена п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителя могут наказать штрафом в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.

Неосвоение земельного участка

Поскольку земельные участки тоже являются объектами недвижимости, уместно напомнить и о норме, предусмотренной ст. 85.1 Земельного кодекса, которая вступит в силу с 1 марта этого года. Согласно ей, земельный участок должен быть освоен, то есть приведен в такое состояние, которое позволит использовать его по назначению. Если по истечении срока, отведенного для приведения участка в надлежащее состояние, признаков освоения на нем не будет, то собственника могут оштрафовать по ст. 8.8 КоАП РФ. Ответственность за неосвоение земельного участка предусмотрена п. 4 указанной статьи. С нарушителя – физического лица могут взыскать от 20 тыс. до 50 тыс. руб.  

Другие нарушения, за которые могут оштрафовать собственника

Несоблюдение правил пожарной безопасности в МКД

Штрафы за нарушение требований пожарной безопасности предусмотрены ст. 20.4 КоАП РФ. Сейчас они составляют:

• от 5 тыс. до 15 тыс. руб. – для граждан;
• от 20 тыс. до 30 тыс. руб. – для должностных лиц;
• от 40 тыс. до 60 тыс. руб. – для ИП;
• от 300 тыс. до 400 тыс. руб. – для юридических лиц.

Сами требования, предъявляемые к обеспечению безопасности и защиты от пожаров, утверждены постановлением от 16 сентября 2020 г. № 1479. Они называются "Правила обеспечения противопожарного режима". Собственникам важно понимать, за что именно их могут привлечь к ответственности, поэтому им желательно ознакомиться с этим документом. Общие правила таковы: не хранить в жилых помещениях легковоспламеняемые и пожароопасные вещества, не перегораживать доступ к эвакуационным выходам и пожарным лестницам, в том числе не устанавливать лишние двери в тамбуре, не допускать разведения открытого окна в помещениях и т. п.

Самовольное подключение к электросетям и системам водоснабжения

Подключение к электричеству и тепловым сетям должно осуществляться только на основании договора с соответствующей ресурсоснабжающей компанией. Если собственник подключился к источнику питания электричеством или к источнику тепла без спроса, его ждет наказание в виде штрафа. Такое нарушение предусмотрено ст. 7.19 КоАП РФ, а штраф для собственника-гражданина составит от 10 тыс. до 15 тыс. руб. Аналогичные штрафы будут за несанкционированное подключение к централизованной системе водоснабжения или водоотведения (ст. 7.20 КоАП РФ).

Допущение в квартиру жильца без регистрации для проживания в ней

Граждане РФ должны жить в том месте, где у них есть регистрация (то есть по тому адресу, который указан в паспорте в качестве постоянного или временного места жительства). Если гражданин живет в другом субъекте РФ, это считается нарушением. Причем нарушителем в этом случае является не только он сам, но и собственник того помещения, где он живет. А штраф для собственника будет даже выше: самому гражданину придется заплатить от 2 тыс. до 3 тыс. руб., собственнику – физическому лицу – от 2 тыс. до 5 тыс. руб., а собственнику-юридическому лицу – от 250 тыс. до 750 тыс. руб. (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ). Если нарушение совершено в Москве или Санкт-Петербурге, то размер штрафа составит для незаконного жильца от 3 тыс. до 5 тыс. руб., для собственника-физлица – от 5 тыс. до 7 тыс. руб., а для юрлица – от 300 тыс. до 800 тыс. руб. (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ). Указанные нормы применяются с некоторыми исключениями. Так, в целях применения данной статьи КоАП РФ единым субъектом считаются, к примеру, Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, город Севастополь и Республика Крым. Иначе говоря, жителям, зарегистрированным в Подмосковье, разрешается без регистрации проживать в Москве и наоборот. Также предусмотрены исключения, касающиеся состава жильцов одной квартиры. В одном помещении с зарегистрированным в нем гражданином либо в помещении, принадлежащем этому гражданину, могут проживать его близкие родственники без регистрации – дети, родители, супруги, подопечные, усыновители, опекуны, супруги родителей, родные братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Нарушение правил регистрации жильцов

Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713. Данные правила определяют, среди прочего, и некоторые обязанности собственников жилых помещений. В частности, он должен уведомить орган регистрационного учета о жильце в своей квартире, если тот не сделал это самостоятельно в установленные сроки. Согласно п. 16 Правил жильцу дается 7 дней на такое уведомление с момента прибытия. Если по истечении этого срока он так и не заявил о своем новом месте жительства в регистрационный орган, следует подключиться собственнику и сделать это за него (на это ему дается 3 рабочих дня). Если оба гражданина – и собственник, и его жилец – оказались безответственны и уведомление так и не направили, им грозит штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ. Сумма его составит от 2000 до 3000 руб. для жильцов и от 2 тыс. до 5 тыс. руб. для собственников. Если же собственником являлось юрлицо, то штраф будет еще больше – от 250 тыс. до 700 тыс. руб. (должностное лицо заплатит от 25 тыс. до 50 тыс. руб.)

Нарушение режима тишины

КоАП РФ прямо не предусмотрена ответственность за шум в квартире, но этот вопрос регулируют региональные нормативно-правовые акты. Например, по Закону города Москвы от 12 июля 2002 г. № 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве" запрещено шуметь с 23:00 часов вечера до 7:00 утра. Под шумом в соответствии со ст. 2 указанного Закона понимается громкое прослушивание теле- и радиопередач, музыки, игра на музыкальных инструментах, производство строительных работ и многое другое. Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 3.13 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях. Речь идет о предупреждении или наложении административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб. Физлица ответят рублем и в том случае, если устроят в ночное время фейерверк (размер штрафа за это составит от 1,5 тыс. до 2 тыс. руб.). Аналогичные законы приняты и в других субъектах РФ. Отметим, изменения в законодательстве "ударят" по карману не только нарушителей, но и добросовестных собственников. В самом конце 2024 года Правительство РФ продлило действие моратория, согласно которому с застройщиков нельзя взыскать неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых помещений по ДДУ, а также проценты за просрочку возврата денег дольщику при расторжении договорных отношений по его инициативе. Изначально планировалось, что данный мораторий сохранится на период с марта 2024 года, когда он был введен постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, до конца декабря 2024 года. Но 26 декабря прошлого года в этот акт внесли изменения, продлив срок его действия до 30 июня 2025 года. Кроме того, Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ в ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" была добавлена часть 4, согласно которой дольщики не смогут взыскать с застройщика более 3% от цены договора в случае удовлетворения судом их иска по ряду требований, связанных с производством работ низкого качества. Исключение составят лишь ситуации, когда самим договором между дольщиком и застройщиком предусмотрены более высокие суммы компенсаций.